住宅ローン制度として「フラット35S」という言葉を耳にします。「フラット35」とは違うものなの？金利が安くなるの？フラット35Sが適用されるにはどんな条件を満たさなければならないの？審査基準がが厳しくて落ちたりするの？などの疑問を変わりやすく解説します。
また、「金利Aプラン」と「金利Bプラン」の違いや、金利、支払シュミレーションなども見てみましょう。
「フラット35S」とは？「フラット35」との違いは何？わかりやすく解説します
最近「フラット35S」という言葉を耳にすることが増えたような気がするんだけど、これって何なの？
「フラット35」とは別のものなの？
そんな疑問を持っている人も多いかもしれません。
まずは、「フラット35S」とは何なのかを見ていきましょう。
聞き慣れた「フラット35」
こちらは、「住宅金融支援機構」と取扱い先の「民間金融機関」とが共同で提供する、最長35年の「長期固定金利型の住宅ローン」です。
返済期間は「最長35年」、さらに「金利が固定されている」というのが特徴ですね。
●返済期間が長期間
長期にすることによって、月々の返済金額を減らしてより多くの人が融資を受けやすくするという狙いがあります。
●金利が固定されている
金利が「固定金利」なので、最長35年にも渡る返済においても「毎月の支払金額が一定しており将来の設計がしやすい」という安心感があります。
相場に合わせて金利が変化する「変動金利」だと、金利が上がる可能性もあるので将来が不安ですよね。
さてそこで、「フラット35S」と「フラット35」の違いは何？ということですが・・・
「フラット35S」は購入する住宅の「耐震性」や「省エネルギー性」など一定の適用条件（審査基準）満たした場合に、フラット35の借入金利を一定期間引き下げますよ！という制度なんです。
購入する物件が一定の条件を満たした建物の場合は、一定期間だけ金利を安くしてあげるよ！ってことですね。
「フラット35S」には、その住宅が満たしている基準によって「金利Aプラン」と「金利Bプラン」があります。
フラット35Sの金利は「金利Aプラン」「金利Bプラン」によってどれくらい変わるのか？
「フラット35」よりも一定期間優遇された安い金利で利用することができる「フラット35S」のプランによる違いを見ておきましょう。
「フラット35S」には「金利Aプラン」と「金利Bプラン」があります。
●金利Aプラン
適用条件（審査基準）を満たすと、返済当初10年間は金利が年0.25％下がります。
●金利Bプラン
適用条件（審査基準）を満たすと、返済当初5年間は金利が年0.25％下がります。
こうして見ると、「金利Aプラン」「金利Bプラン」ともに引き下げれらる金利は年0.25％で同じです。
異なるのは優遇金利が適用される期間が10年間なのか5年間なのかという点です。
目安として「3,000万円を金利1.35％、返済期間35年の元利均等返済で借り入れた」として、大まかな数字で見ると・・・
「フラット35」の場合、毎月の返済金額は、約90,000円になります。
この条件で「フラット35S」が適用されたとすると、1年あたりの金利が0.25％安くなるので、毎月の返済金額は約86,000円となり「月額4,000円少なくなる」ということです。
年間で、約48,000円少なくなるということですね。
「金利Aプラン」の場合は返済開始後10年間、金利が0.25％安くなりますし「金利Bプラン」の場合は返済開始後5年間、金利が0.25％安くなります。
この期間中はかかる利息が少なくなるという恩恵を受けることができるのは非常に大きなメリットですね。
フラット35Sの適用条件（審査基準）を知っておきましょう
一定期間金利が安くなるのなら「フラット35S」を使いたいよ！
でも、定められた審査基準を満たさないと「フラット35S」は適用されません。
その審査基準をとなる適用条件は以下のとおりです。
フラット35S：金利Aプラン（当初10年間金利引下げ）の対象となる住宅の基準
※新築住宅・中古住宅共有の基準
次のうち、いずれか1つ以上の基準を満たす住宅であること。
●省エネルギー性
2017年3月31日をもって、「フラット35S」（金利Aプラン）の省エネルギー性の基準のひとつでした「住宅事業建築主基準（トップランナー基準）」は廃止され、「住宅事業建築主基準に係る適合証」の交付は行われなくなりました。なお、2017年3月31日までに当該適合証が交付された住宅は、2017年4月1日以後も「フラット35S」（金利Aプラン）を利用できます。
（1）認定低炭素住宅
都市の低炭素化の促進に関する法律（平成24年法律第84号）の規定により低炭素建築物新築等計画が認定された住宅または同法の規定により集約都市開発事業計画が認定された住宅です。共同建て住宅などについては、融資対象となる住戸が認定を受けている場合に限ります。また、増改築などによるものを含みます。
（2）一次エネルギー消費量等級5の住宅
（3）性能向上計画認定住宅（建築物省エネ法）
建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律（平成27年法律第53号）（通称「建築物省エネ法」）の規定により、建築物エネルギー消費性能向上計画が認定された住宅です（竣工年月日が2016年4月1日以後の住宅に限ります。）。共同建て住宅などについては、融資対象となる住戸が認定を受けている場合に限ります。また、増改築などによるものを含みます。
●耐震性
（4）耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）3の住宅
●バリアフリー性
（5）高齢者等配慮対策等級4以上の住宅
（共同建て住宅の専用部分は等級3でも可）
●耐久性・可変性
（6）長期優良住宅
長期優良住宅の普及の促進に関する法律（平成20年法律第87号）の規定により長期優良住宅建築等計画が認定された住宅です。また、増改築などによるものを含みます。
金利引継特約付き「フラット35」が利用できます。金利引継特約とは、「フラット35」の返済中に長期優良住宅を売却する場合に、住宅を購入する方に「フラット35」の債務を引き継ぐことができる特約です。
※（2)、(4)および(5)の技術基準は、住宅の品質確保の促進等に関する法律（平成11年法律第81号）に基づく住宅性能表示制度の性能等級と同じです。住宅性能評価書を取得しなくても所定の物件検査に合格すれば、「フラット35S」【 フラット３５】S（金利Ａプラン）を利用できます。
フラット35S：金利Aプラン（当初10年間金利引下げ）の対象となる住宅の基準
※新築住宅・中古住宅共有の基準
次のうち、いずれか1つ以上の基準を満たす住宅であること。
●省エネルギー性
（1）断熱等性能等級4の住宅
断熱等性能等級4の住宅とは、評価方法基準の5-1に定める断熱等性能等級における等級4の基準に適合する住宅をいいます。2015年3月31日以前に省エネルギー対策等級の基準を用いて設計検査の申請を行った場合または省エネルギー対策等級の住宅性能評価書を活用して物件検査を受ける場合は、「断熱等性能等級」を「省エネルギー対策等級」と読み替えてください。
（2）一次エネルギー消費量等級4以上の住宅
建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律（平成27年法律第53号）（通称「建築物省エネ法」）の規定により建築物エネルギー消費性能向上計画が認定された住宅（竣工年月日が2016年3月31日以前の住宅に限ります。共同建て住宅などについては、融資対象となる住戸が認定を受けている場合に限ります。また、増改築などによるものを含みます。）および基準適合建築物に認定された住宅（竣工年月日が2016年4月1日以後の一戸建て住宅に限ります。）についても対象となります。
●耐震性
（3）耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上の住宅
（4）免震建築物
免震建築物は、住宅性能表示制度の評価方法基準1-3に適合しているものを対象とします。
●バリアフリー性
（5）高齢者等配慮対策等級3以上の住宅
●耐久性・可変性
（6）劣化対策等級3の住宅で、かつ、維持管理対策等級2以上の住宅（共同建て住宅などについては、一定の更新対策が必要）
一定の更新対策とは、躯体天井高の確保（2.5m以上）および間取り変更の障害となる壁または柱がないことです。
※（1）から（6）までの技術基準は、住宅の品質確保の促進等に関する法律（平成11年法律第81号）に基づく住宅性能表示制度の性能等級などと同じです。住宅性能評価書を取得しなくても所定の物件検査に合格すれば、「フラット35S」（金利Bプラン）を利用できます。
※中古タイプ基準
次のうち、いずれか1つ以上の基準を満たす住宅であること。
●省エネルギー性（開口部断熱）
（1）二重サッシまたは複層ガラスを使用した住宅
●省エネルギー性（外壁等断熱）
（2）建設住宅性能評価書の交付を受けた住宅（省エネルギー対策等級2以上または断熱等性能等級2以上）
断熱等性能等級2の住宅とは、評価方法基準の5-1に定める断熱等性能等級における等級2の基準に適合する住宅をいいます。
または中古マンションらくらくフラット３５のうち、「フラット35S」（省エネルギー性（外壁等断熱）に適合するもの）として登録した住宅
新築時に「フラット35」を利用して建設された住宅など、省エネルギー対策等級2相当以上の住宅または断熱等性能等級2相当以上の住宅であることが確認できる場合についても、「フラット35S」（金利Bプラン）をご利用いただけます。
中古マンションらくらくフラット３５のうち、「フラット35S」（省エネルギー性（外壁等断熱）に適合するもの）として登録された住宅については、中古マンションらくらくフラット３５でご確認いただけます。
●バリアフリー性（手すり設置）
（3）浴室および階段に手すりを設置した住宅
●バリアフリー性（段差解消）
（4）屋内の段差を解消した住宅
※詳細情報は住宅金融支援機構公式サイトより引用しています。
「フラット35S」と「フラット35」で借り入れをした場合の返済金額や返済総額をシュミレーションしてみましょう
上記の適用条件（審査基準）を満たした住宅の場合、「フラット35S」を利用することができます。
では、「フラット35」のみの場合と「フラット35S（金利Aプラン）」「フラット35S（金利Bプラン）」を利用した時の毎月の返済金額、返済総額がどうなるのかシュミレーションした結果を見てみましょう。
※この試算データは住宅金融支援機構公式サイトより引用しています。
●借入額3,000万円（融資率9割以下）
●借入期間35年
●元利均等返済
●ボーナス返済なし
●借入金利年1.35％
【フラット35の場合】
◆借入金利
全期間：年1.35％
◆毎月の返済金額
89,666円
◆総返済金額
37,659,981円
【フラット35S（金利Aプランの場合】
◆借入金利
当初10年間：年1.10％（-0.25％）
11年目以降：年1.35％
◆毎月の返済金額
当初10年間：86,091円
11年目以降：88,688円
◆総返済金額
36,937,464円
◆「フラット35」のみの場合との差額
-722,517円
【フラット35S（金利Bプランの場合】
◆借入金利
当初5年間：年1.10％（-0.25％）
6年目以降：年1.35％
◆毎月の返済金額
当初5年間：86,091円
6年目以降：89,182円
◆総返済金額
37,270,865円
◆「フラット35」のみの場合との差額
-389,116円
一定期間金利が安くなるというのは、非常に魅力的だと思いますが、「フラット35S」の一番のメリットは「住みやすい家になる」ということなのではないでしょうか。
適用条件（審査基準）を満たした家というのは
●省エネルギー性
●耐震性
●バリアフリー性
●耐久性・可変性
これらの性能が高い家ということなのですから、より快適に暮らすことができると言えるでしょう。
当然、建築コストもかかると思いますが、それ以上の満足感や快適な暮らしが手に入るのではないでしょうか。
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